よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で、経費を考慮しない単純な指標です。実質利回りは「(実効家賃収入 − 年間諸経費) ÷ 物件価格」で、空室率や管理費・固定資産税などのランニングコストを差し引いた、より現実に近い利回りです。物件広告に載っているのはほとんどが表面利回りなので、実質利回りで比較するのが鉄則です。
税引後キャッシュフローはどう計算していますか？
「実効家賃収入 − 年間諸経費 − ローン年間返済額(元利)」で税引前キャッシュフローを出し、そこから不動産所得にかかる追加の所得税・住民税を差し引いて算出します。不動産所得は「実効家賃 − 諸経費 − 減価償却費 − ローン利息」で計算し、本業の課税所得と合算(損益通算)した上で増減した税額を反映します。
減価償却費はどのように計算していますか？
建物価格(物件価格 × 建物割合)を法定耐用年数で定額償却します。法定耐用年数は構造により異なり、RC・SRC造47年、重量鉄骨造34年、木造22年です。中古物件は「(法定耐用年数 − 築年数) + 築年数 × 0.2」の簡便法で短い耐用年数を適用し、初年度ベースの償却費を表示します。土地は減価償却の対象外です。
不動産所得が赤字だと税金が戻るのはなぜですか？
不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算でき、本業の課税所得を圧縮するため、源泉徴収された税金の一部が還付されます。とくに減価償却費は実際の現金支出を伴わない経費なので、帳簿上は赤字でも現金は手元に残る「節税効果」が生まれます。本電卓ではこの効果を税引後キャッシュフローのプラス要因として反映しています。
この計算に含まれていないものは何ですか？
購入時の諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税等)、売却時の費用・譲渡税、火災保険料、大規模修繕の一時金、金利変動、家賃下落・空室率の年次変化、減価償却終了後の税負担増などは含みません。あくまで初年度ベースの概算です。購入諸費用は住宅・マンション購入 諸費用電卓で別途試算できます。
この電卓の仕組みと前提
不動産投資の収益性は「利回り」だけでは判断できません。ローン返済や税金を差し引いて実際に手元に残る現金（キャッシュフロー）がプラスかどうかが重要です。 この電卓では、利回りに加えて減価償却・損益通算を反映した税引後キャッシュフローを概算します。
計算式
| 表面利回り | 年間家賃収入（満室時） ÷ 物件価格 |
|---|---|
| 実質利回り | （実効家賃収入 − 年間諸経費） ÷ 物件価格 |
| 税引前CF | 実効家賃収入 − 年間諸経費 − ローン年間返済額 |
| 不動産所得 | 実効家賃収入 − 年間諸経費 − 減価償却費 − ローン利息 |
| 税引後CF | 税引前CF − 追加税額（不動産所得を本業所得に合算して算出） |
減価償却が「節税」になる理由
減価償却費は、建物の取得費を耐用年数にわたって少しずつ経費計上する仕組みです。 実際の現金支出を伴わない経費であるため、帳簿上の不動産所得を圧縮し、税金を減らしながら現金は手元に残ります。 とくに不動産所得が赤字になると、給与所得などと損益通算して源泉徴収税の還付を受けられるケースがあります。
ただし減価償却は耐用年数で終わるため、償却が終わった後は経費が減り、同じ家賃でも税負担が増えて手残りが悪化します（いわゆる「デッドクロス」）。本電卓は初年度ベースの概算である点にご注意ください。